Dach sanieren oder neu decken: Wo die Grenze verläuft

Fünf Befunde, die immer für eine Neudeckung sprechen

Diese fünf Punkte kannst du dir vom Dachdecker zeigen lassen. Fotografiert er sie nicht, hat er sie nicht geprüft.

1. Die Lattung gibt nach. Lassen sich Dachlatten mit dem Schraubendreher eindrücken, trägt die Konstruktion nicht mehr sicher. Einzelne Ziegel zu tauschen bringt dann nichts.
2. Die Unterspannbahn bröselt. Alte Bahnen werden spröde und zerfallen bei Berührung. Sie ist die zweite wasserführende Ebene. Ohne sie steht bei Schlagregen und Flugschnee Wasser im Dachraum.
3. Mehr als 20 Prozent der Ziegel sind beschädigt. Risse, abgeplatzte Kanten, moosgesprengte Oberflächen. Ab dieser Größenordnung kostet das Suchen und Tauschen mehr als eine durchgehende Neudeckung.
4. Feuchtespuren am Sparren. Dunkle Ränder, weiße Ausblühungen oder weiches Holz an der Sparrenoberkante. Wasser läuft dann schon länger, und die Ursache ist selten eine einzelne Stelle.
5. Die Eindeckung ist am Ende ihrer Nutzungszeit. Ein Betondachstein aus 1978 hält keine zehn Jahre mehr, egal wie gut die Reparatur ist.

Wie alt ist zu alt? Die Faustregel nach Material

Das Alter allein entscheidet nichts, sagt dir aber, wie viel Restnutzen eine Reparatur noch kaufen kann. Faustregel: Ab zwei Dritteln der erwarteten Lebensdauer lohnt eine größere Reparatur selten.

• Tonziegel: 50 bis 80 Jahre. Bei 40 Jahren ist eine Reparatur fast immer richtig.
• Betondachstein: 40 bis 60 Jahre. Ab 35 Jahren wird es eine Rechenaufgabe.
• Bitumenschindeln: 20 bis 30 Jahre. Ab 20 Jahren fast immer neu.
• Faserzement: 30 bis 50 Jahre. Achtung: Platten vor 1993 können Asbest enthalten.

Beim letzten Punkt hört die Selbsthilfe auf. Alte Faserzementplatten dürfen nur zugelassene Fachbetriebe abnehmen und entsorgen. Bohren, brechen oder abkärchern ist verboten und gefährlich. Lass vorher eine Materialprobe untersuchen.

Die Neudeckung ist auch die Gelegenheit für einen Materialwechsel. Dazu passen Dachziegel oder Dachstein und Ziegel oder Blechdach.

Was kostet was je 100 Quadratmeter Dachfläche?

Die Zahlen gelten für ein Satteldach eines Einfamilienhauses mit normaler Zugänglichkeit, Stand 2026.

Rechne die letzte Zeile mit. Eine Reparatur für 4.000 Euro, die zehn Jahre hält, kostet 400 Euro im Jahr. Eine Neudeckung für 20.000 Euro, die fünfzig Jahre hält, kostet dasselbe und bringt eine gedämmte Ebene dazu. An dieser Stelle kippt die Entscheidung, nicht am Angebotspreis.

Dämmpflicht beim Neudecken: was das Gesetz verlangt

Wer die Dachfläche neu aufbaut, löst eine gesetzliche Anforderung aus. Werden mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert, muss das Bauteil danach den vorgeschriebenen Wärmedurchgang einhalten. Für Dach und oberste Geschossdecke liegt der Grenzwert bei 0,24 W/(m²K). Beim kompletten Neudecken ist die 10-Prozent-Schwelle immer überschritten.

Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 an die Stelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes getreten ist. Bei einer reinen Teilreparatur einzelner Ziegel greift die Anforderung nicht.

Bei ausgebautem Dachgeschoss heißt das Zwischensparren- oder Aufsparrendämmung, bei kaltem Spitzboden reicht oft die deutlich günstigere Dämmung der obersten Geschossdecke. Ausnahmen gibt es, etwa bei Denkmalschutz. Ob eine davon auf dein Haus zutrifft, entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung, kläre die Auslegung vor Auftragsvergabe mit einem Energieberater oder der Bauaufsicht.

Das Gerüst: der Posten, der beide Wege verteuert

Kalkuliert wird nach Gerüstfläche, also Hausumfang mal Höhe, mit ungefähr 6 bis 12 Euro je Quadratmeter für Auf- und Abbau plus vier Wochen Grundstandzeit. Jede weitere Woche kostet extra. Für ein normales Einfamilienhaus landest du bei 1.200 bis 3.000 Euro. Deshalb tut die zweite Reparatur drei Jahre später so weh: Das Gerüst zahlst du jedes Mal komplett neu.

Förderung gibt es nur für die energetische Maßnahme

Ein verbreiteter Irrtum: Für das Neudecken selbst gibt es keinen Zuschuss. Gefördert wird die Dämmung, nicht die Ziegel. Ziegel, Lattung und Entsorgung werden nur anteilig anerkannt, soweit sie für die Dämmmaßnahme nötig sind.

Zwei Punkte, an denen Anträge regelmäßig scheitern: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein, und in vielen Programmen ist ein Energie-Effizienz-Experte Pflicht. Höhe und Bedingungen haben sich 2026 mehrfach geändert. Prüfe die Sätze vor der Unterschrift direkt beim Fördergeber.

So machst du beide Angebote vergleichbar

Hol dir für beide Wege je zwei Angebote und schreibe vorher auf, was drinstehen muss. Sonst vergleichst du eine Reparatur mit Gerüst gegen eine Neudeckung ohne Entsorgung.

1. Fläche in Quadratmetern auf dem Angebot, nicht pauschal.
2. Gerüst als eigene Position mit Standzeit in Wochen und Preis je zusätzlicher Woche.
3. Entsorgung mit Materialangabe. Bei Asbestverdacht gehört das ausdrücklich hinein, es kann die Kosten verdoppeln.
4. Zustand von Lattung und Unterspannbahn schriftlich festhalten lassen, samt Foto. Das ist deine Absicherung gegen Nachträge.
5. Nachtragsregel vereinbaren: Stundensatz und Materialaufschlag für den Fall, dass unter der Eindeckung mehr Schaden liegt als sichtbar.

Woran du ein belastbares Angebot erkennst, steht im Beitrag Dachdecker-Kosten und Vergleichsangebot.

Für wen sich was eignet

• Sturmschaden an wenigen Ziegeln, Dach unter 30 Jahre: reparieren und der Gebäudeversicherung melden, oft trägt sie die Kosten.
• Undichte Kehle, Anschluss oder Schornstein: reparieren. Klassische Schwachpunkte, kein Zeichen für ein verbrauchtes Dach.
• Dach über 40 Jahre, Dachgeschoss soll ausgebaut werden: neu decken. Dämmen von außen ist der einzige Weg, der keinen Wohnraum kostet.
• Dach über 40 Jahre, Spitzboden bleibt kalt: Eindeckung neu, aber die oberste Geschossdecke dämmen statt der Schräge. Spart mehrere tausend Euro.
• Photovoltaik geplant: vorher entscheiden. Eine Anlage auf alter Eindeckung muss zum Neudecken wieder herunter, das kostet 2.000 bis 4.000 Euro extra.
• Faserzement vor 1993: Fachbetrieb, egal welcher Weg. Hier entscheidet der Gesundheitsschutz, nicht das Budget.

Ob du selbst Hand anlegen kannst, hängt weniger am Können als an Absturzsicherung und Versicherungsschutz. Dazu Dach selber decken oder Dachdecker beauftragen.

Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Preisspannen Stand 2026, ohne Gewähr · Rechtliche Angaben ersetzen keine Rechtsberatung.